Загадки закона Северного Кипра

Внимание, откроется в новом окне. PDFПечатьE-mail

Наоми Мехмет о титулах на недвижимость Северного Кипра.

Северный Кипр, с его нетронутой береговой линией на много миль и захватывающим дух фоном скалистых гор, привлекает и имеет интерес в последние годы именно тех, кто хочет купить дешевый дом для отдыха на солнце.

Но, непростая история этого острова все еще бросает длинные тени, и поэтому это именно, то место, где каждый шаг нужно делать тщательно. С его сложным вопросам земли и постоянно меняющимися законами, вам непременно нужен хороший совет от независимого адвоката. Мы еще раз встретились с адвокатом Наоми Мехмет (Наоми Мехмет и партнеры), чтобы поговорить о текущей ситуации и выяснить, какой совет она может предложить потенциальным покупателей недвижимости Северного Кипра.

 Naomi Mehmet

От Camilla Kaas Stock

Так как мы в последний раз говорили с вами весной 2008 года, наблюдалась смена правительства и переговорный процесс в настоящее время вступает в решающую фазу, принесло ли это какие-либо изменения, и что люди, желающие инвестировать в недвижимость здесь должны непременно знать?

- «Были некоторые улучшения в общем, которые сделали более безопасным весь процесс покупки. Новая система регистрации договоров купли-продажи в земельном кадастре вступило в силу, в то время как в прошлом это было невозможно, что ставило покупателей в уязвимое положение. Это привело к несколько неприятным случаям, когда люди подписали договор и заплатили деньги, а потом во время ожидания своего разрешения на покупку и передачу права собственности, некоторые недобросовестные строители взяли ипотечные кредиты на землю. Когда разразился финансовый кризис, они не смогли выплатить свои ипотечные кредиты обратно и банки сейчас пытаются восстановить свои потери, забирая недвижимость».

 Но что в таком случае делать, если уже есть ипотека на землю?

- «Мы проводим исследование в реестре земельного управления, чтобы убедиться, что все в порядке, но результат действителен только в эти самые минуты, что означает, что для кого-то всё ещё возможно немедленно пойти и положить на нее обременения в банке. Таким образом, чтобы предоставить нашим клиентам максимальную защиту в соответствии с новым законом, мы сначала получаем контракт, подписанный обеими сторонами, затем мы подаем заявку в земельный кадастр на регистрацию, и в то же время мы делаем запрос для исследования земли. Прежде чем всё это не сделано, мы не выплачиваем никаких средств на счет продавца». Ред. Иными словами, контракт не регистрируется и деньги не переведены застройщику или продавцу до момента финального запроса в земельном управлении на наличие обременений, кредитов, арестов. 

 Значит ли это, что покупатели не должны ни при каких условиях покупать недвижимость, если есть кредит-ипотека?

- «Не обязательно. Если есть ипотека в большом комплексе, скажем примерно в 200 квартир, тогда до тех пор, пока девелопмент многозначителен и несёт в себе прибыльный результат, и ипотека не является слишком большой по отношению к остаточной стоимости непроданных единиц, это не будет большой проблемой. Некоторые застройщики предлагают "Письмо-гарантию ипотечного отчуждения", которое защишает права покупателя. Это означает, что если девелопер потерпит ипотечный дефолт, вся проданная недвижимость будет в безопасности, так как банк может вернуть только непроданную недвижимость».

 Я слышала от людей, что некоторые ждут около 5 лет, чтобы довести свои дела и получить титулы, это правда?

- «Да, это верно. Существует задержка в получении титулов, и правительство пообещало уменьшить процесс до трёх месяцев. До сих пор им не удалось добиться в этом никаких результатов, но вы должны учитывать так же и то, что существует огромное загрузка (очередь), на которые им необходимо в первую очередь обратить внимание. В некотором смысле финансовый кризис мог бы помочь им ускорить процесс, поскольку не так много недвижимости продаются. Но, как на сегодня, вам все равно придется ждать не менее двух лет».

 Что произойдет, если после получения имущества (possession), будет отказано в разрешении на покупку?

- «Совет, данный правительством, гласит, что вы должны получить разрешение на покупку до подписания договора и передачи денег. Конечно, на практике всё это не так, так как вы не найдете застройщика, который готов ждать более двух лет. Так что на практике невозможно следовать советам правительства. Другими словами, если вы покупаете недвижимость на Северном Кипре, вы должны принять тот факт, что есть небольшой риск, что вам может быть отказано в разрешении на покупку».

 Но что произойдёт потом?

- «Многие люди заблуждаются в том, что правительство заберёт всю их собственность. Это не так. У вас всё ещё есть контрактные права на собственность. Это означает, что вы по-прежнему имеете полное право в ней жить, сдавать его в аренду или продать недвижимость. Единственная сложность в том, что вам нужно найти другие способы принятия титула. В некоторых случаях вы можете обжаловать это решение, в противном случае вам придется найти киприотов, которые смогут принять и содержать данную недвижимость в трасте для вас.  Многие юридические фирмы имеют свои «трастовые компании», которые предоставляют эту услугу для своих клиентов. Существует также новый законодательный акт, где люди теперь могут использовать услугу купить 99 лет аренды, но до сих пор это не было очень популярно, так как большинство людей предпочитают иметь безусловное право собственности на свое имущество».

 Мы ранее советовали покупать Пре -74 турецкие титулы, но теперь мы слышим, что покупателям отказывают в разрешении на покупку. Так ли это?

- «Да, в последнее время появились предположения, что правительство имеет какую-то секретную политику отказа покупки Пре-74 титула земли для иностранцев. Не существует никакого законодательства или официального постановления на какие-либо ограничение на этой земле, и когда мы, или другие коллеги, спрашиваем правительство по этому поводу, они говорят, что каждая заявка оценивается  индивидуально. Но, на практике, есть тенденция, которая существует в настоящее время, что большинство, если не все Пре-74 титулы, в настоящее время не получили разрешение на покупку. Единственная причина отказа, данная по этому поводу правительством, что это было отвергнуто военными. Это очень общая причина, которая ничего не объясняет. Мы знаем, что некоторые крупные застройщики Северного Кипра пытаются обвинить правительство в этом, так как, конечно, это оказывает большой негативный эффект на них. Они вложили значительные средства в Пре-74 турецкий титул, думая, что это было бы гораздо безопаснее и более привлекательно для продажи. Они заплатили премиум за эту землю, но сейчас обнаружили, что стоимость снижается из-за всех этих спекуляций. Если бы это была открытая политика, которой мы могли бы следовать и советовать нашим клиентам соответственно, а не просто отказывать через "заднюю дверь", как это происходит сейчас по непонятным причинам, это очень неправильно и экономически нецелесообразно для всей страны.  Особенно с делом Орамс в британском апелляционном суде. »

 Так каким же будет ваш совет?

- «Я уверена, что этот вопрос будет разбираться в будущем и проблема будет разрешена, и земля все еще может быть помещена в траст. Таким образом, для людей, которые беспокоятся о возможных претензиях со стороны греков-киприотов, это еще может быть возможным выходом»

 А как насчет ТРСК титула на землю, с возможностью будущих претензий, вы думаете, что безопасно покупать на этой земле?

-«Моя собственность наъодится на земле с "титулом ТРСК", и я не посоветовала бы никому делать что-то, что я не сделала бы сама. Но это более политический вопрос, а не юридический, и никто не знает, к какому типу соглашения, если таковые будут иметь место, две стороны придут. Все, что нам действительно нужно бы сделать сейчас, это следовать плану Аннан Организации Объединенных Наций, хотя и не ясно, как он будет изменен в результате нынешних переговоров. Лично я не понимаю, как система обмена будет работать. Я не думаю, что турки-киприоты хотят жить на своей земле на юге и наоборот. Проблемы Кипра очень сложные, и большинство людей теперь считают, что воссоединение острова вряд ли произойдёт. Я думаю, что должно быть два вида системы государства и вопрос о собственности будет в основном сводится к выплате компенсации.  Если это дело коснулось вас, то вы можете подать иск против правительства ТРСК за выдачу этого титула в первую очередь. Мы просто должны подождать и посмотреть, что принесет будущее», говорит Наоми.


По материалам журнала:

http://www.ipb-magazine.com